Od czasu zdiagnozowania pierwszego przypadku zakażenia koronawirusem w Polsce, sytuacja zmienia się bardzo dynamicznie. Rząd wprowadza coraz to nowsze zakazy, które są konieczne, jednak negatywnie odbijają się na gospodarce. Sytuacja ta rodzi obawy związane nie tylko ze zdrowiem, ale również z kwestiami prawnymi.
Wiele osób zastanawia się, czy epidemia koronawirusa daje podstawy do wypowiedzenia umowy najmu? Czy jest to okazja do renegocjacji stawek czynszu najmu? Czy wynajmujący musi się zgodzić na obniżenie czynszu?
Jedna z moich klientek, która prowadzi działalność gospodarczą związaną z najmem lokali, lawinowo otrzymuje od najemców wnioski o umorzenie czynszu na czas pandemii. Najemcy powołują się głównie na siłę wyższą. Dodatkowo zaprzestali już płacenia czynszu za miesiąc marzec. Czy mają do tego prawo?
Zacznijmy od tego czym jest siła wyższa.
Pojęcie siły wyższej chociaż bardzo często używane w wielu aktach prawnych i umowach nigdzie nie zostało zdefiniowane. Uznaje się jednak, że siła wyższa to zdarzenie nagłe, niemożliwe do przewidzenia, którego skutkom nie można zapobiec. Przesłanki te powinny wystąpić łącznie. Epidemia koronawirusa z całą pewnością w pewnych przypadkach będzie mogła zostać zakwalifikowana jako siła wyższa.
Co to oznacza dla najemcy i wynajmującego?
To zależy od tego czy podpisując umowę strony zawarły w niej postanowienia dotyczące siły wyższej. Jeśli tak to najemca może na tej podstawie żądać zwolnienia z czynszu na czas trwania epidemii. Należy jednak upewnić się wcześniej, czy dana umowa faktycznie daje takie prawo.
Przykładowe zapisy dotyczące siły wyższej w umowie najmu mogą brzmieć tak:
§ X
SIŁA WYŻSZA I INNE OKOLICZNOŚCI WYŁĄCZAJĄCE ODPOWIEDZIALNOŚĆ
- Strony nie będą odpowiedzialne za niewykonanie swoich zobowiązań wynikających z umowy, w takim stopniu w jakim opóźnienie w wykonaniu lub inne niewykonanie jej zobowiązań jest wynikiem Siły Wyższej.
- W rozumieniu zapisów niniejszej umowy Siła Wyższa oznacza zdarzenie nadzwyczajne, zewnętrzne i niemożliwe do zapobieżenia, znajdujące się poza kontrolą Stron Umowy.
- Jeżeli wykonanie części lub całości jakiegokolwiek zobowiązania w ramach Umowy jest opóźnione z powodu Siły Wyższej o okres przekraczający trzy miesiące, Strony spotkają się i rozpatrzą zmianę warunków Umowy lub jej ewentualne rozwiązanie.
Jeżeli w umowie nie ma zapisów dotyczących siły wyższej to jej wystąpienie nie skutkuje rozwiązaniem czy zmianą umowy. Przez cały czas występowania siły wyższej, w tym przypadku epidemii koronawirusa, umowa obowiązuje w takiej samej formie jak przedtem. Pojęcie siły wyższej ma znaczenie jedynie w kwestiach związanych np. z odszkodowaniem czy karami umownymi. To znaczy, że jeżeli strona nie jest w stanie spełnić świadczenia, do którego zobowiązała się w umowie to nie ponosi winy za szkodę jaką druga strona w wyniku tego doznała.
Najemca powinien pamiętać o tym, że jeśli dojdzie do sporu sądowego o zapłatę odszkodowania, to będzie musiał udowodnić, że pomimo zaistnienia siły wyższej:
- podjął wszelkie starania, by zminimalizować skutki szkody,
- obiektywnie nie miał możliwości zapłacić czynszu, a w konsekwencji,
- nie można mu w związku z tym przypisać winy.
Przy czym najemca i tak będzie zobowiązany do zapłaty zaległego czynszu.
Zarówno właściciela sklepu odzieżowego jak i salonu fryzjerskiego pomimo, że nie mogą prowadzić swojej działalności w dalszym ciągu obowiązują zapisy umowy najmu. Przedsiębiorcy są nadal zobowiązani do płacenia czynszu w dotychczasowej wysokości, przez cały okres obowiązywania umowy. Zasadą jest bowiem, że czynsz najmu jest należny bez względu na to, czy najemca korzysta z przedmiotu najmu, czy też nie.
Jeśli najemca ma problemy z terminową płatnością czynszu, to w pierwszej kolejności powinien spróbować podjąć negocjacje z właścicielem lokalu, które będą miały na celu zmianę jego wysokości. Należy jednak pamiętać, że wynajmujący nie musi się na to zgodzić. Podobnie jak najemca, wynajmujący może również znajdować się w trudnej sytuacji. Zapewne także ponosi koszty związane z własną działalnością, czy ratami kredytu za zakup lokalu.
Oczywiście inna sytuacja będzie miała miejsce, kiedy najemca nie będzie mógł prowadzić działalność, z uwagi na zakaz administracyjny. Na przykład właściciel sklepu spożywczego nie będzie mógł prowadzić działalności, ponieważ budynek, w którym znajduje się wynajmowany lokal został poddany kwarantannie. Taki przypadek kwalifikowany będzie jako wada prawna, uniemożliwiająca korzystanie z lokalu w dotychczasowy sposób. Uprawnia to najemcę do żądania obniżenia czynszu do czasu usunięcia wady.
Strony mogą zawrzeć porozumienie lub aneks do umowy najmu.
W związku z trudną sytuacją gospodarczą warto podjąć rozmowy z wynajmującym w zakresie wysokości czynszu. Jeśli strony dojdą do porozumienia to należy zmodyfikować dotychczasową umowę za pomocą aneksu do umowy lub porozumienia. Można zaproponować wynajmującemu, aby na przykład odroczył płatność wymagalnego czynszu lub podzielił płatność na raty, które zostaną doliczone do czynszu za kolejne miesiące po ustaniu epidemii.
Strony mogą się też umówić, że na poczet czynszu wynajmujący zaliczy kaucję, uiszczoną przez najemcę przy zawieraniu umowy. Takie rozwiązanie odciążyłoby najemcę. Jednocześnie pomogłoby chociaż w minimalny sposób wspomóc wynajmującego.
Należy pamiętać, że aneks do umowy lub porozumienie zmieniające muszą zostać zawarte w takiej formie w jakiej została zawarta umowa. Najczęściej będzie to po prostu forma pisemna. W przeciwnym przypadku wzajemne ustalenia będą nieskuteczne.
Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?
Co do zasady jeśli umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony, to najemca może ją wypowiedzieć zgodnie z terminem wypowiedzenia określonym w umowie albo wynikającym z kodeksu cywilnego. Jeśli jednak umowa została zawarta na czas określony to nie ma możliwości jej wypowiedzenia chyba, że strony uregulowały tę kwestię w umowie.
Oczywiście jest z tej sytuacji wyjście choć niełatwe dla najemcy. Sąd może zmienić sposób wykonania umowy, wysokość świadczenia, a także orzec o jej rozwiązaniu. Polskie prawo cywilne przewiduje bowiem sytuację tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków. Najogólniej jest to stan rzeczy spowodowany niezwykłymi okolicznościami, które rzadko się zdarzają, są wyjątkowe i niezwykłe. Nadzwyczajna zmiana stosunków to przekształcenie stosunków społecznych, a zwłaszcza gospodarczych o powszechnym i obiektywnym charakterze. Do takich stosunków można na przykład zaliczyć stan klęski żywiołowe, operacje wojenne, strajki, czy epidemie.
Sąd może dokonać zmian umowy pod warunkiem, że następstwem zmiany stosunków jest zaistnienie jednej z dwóch przesłanek. Wystąpienie nadmiernych trudności w terminowym regulowaniu czynszu albo zagrożenie rażącą stratą tym spowodowaną. Okoliczności te będzie trzeba jednak udowodnić.
Sąd w postępowaniu będzie badał nie tylko zaistnienie wyżej wskazanych przesłanek, ale również interes obu stron. Dochodzenie przez najemcę swoich praw w postępowaniu sądowym nie będzie jednak takie proste. Przez pandemię koronawirusa działalność sądów jest bardzo ograniczona i postępowanie może skończyć się na długo po jej zakończeniu. Ponadto sąd będzie badał również sytuację wynajmującego, która może być tak samo trudna jak sytuacja najemcy.
Wobec braku nowych regulacji prawnych warunki umowy oraz możliwość jej rozwiązania nie ulegają zmianie. Najkorzystniejszym rozwiązaniem wydaje się być porozumienie stron. Zarówno najemca jak i wynajmujący powinien mieć na względzie trudną sytuację drugiej strony.
Katarzyna Wajs adwokat
| Kancelaria adwokacka z Poznania